【本報訊】在悉尼許多熱門郊區，由於抵押貸款還款成本超過了租金收入，房地產投資者每月將虧損數千澳元。
達令角（Darling Point）的房產讓投資者在抵押貸款還款和租金之間的缺口最大。緊隨其後的是其他內城和北岸郊區。
負資產負債率去年給公共財政造成了 60 億澳元的損失。
房東在尋找房租能償還貸款的公寓時會發現機會渺茫，因為只有一個悉尼郊區的中位數公寓能提供正現金流。
專家稱，投資者需要有雄厚的資金才能留在市場上，許多投資者透過申請負資產減稅來抵消損失，但資本增長仍是購買投資時的首要考慮因素。
CoreLogic 的最新數據分析顯示，達令角（Darling Point）公寓單位的新投資者將面臨最大的資金缺口，因為中位數價格單位的每月抵押貸款還款將比租金高出 6893 澳元。 單位價值中位數接近 243.7 萬澳元。
其他一些高價社區也因現金流為負而名列榜首，其中包括米爾森點（Milsons Point），投資者將少付6192澳元；米勒斯點（Millers Points）（-6109澳元）；克雷莫 恩點（Cremorne Point）（-5854澳元）和基里比利（Kirribilli）（-5271澳元）。
Mascot 是唯一一個租金超過房貸還款額的郊區，每月超出 25 澳元，但如果考慮到其他費用（如市政費），投資者最終仍可能虧損。
當抵押貸款利息成本和與擁有出租房屋相關的開支高於每年的收入時，該房產就屬於負資產。 房東可以將這筆費用作為薪資收入的減稅項目，以減少納稅。
CoreLogic住宅研究主管伊麗莎-歐文（Eliza Owen）說，在雪梨購買正資產負債的投資房產越來越難。
歐文說：”悉尼在很大程度上是一個負資產負債的投資策略市場，或者你採取的是像Airbnb這樣的非傳統現金流模式，或者你購買的不是中位數水平的房產。如果你在悉尼獲得的是正現金流，那麼它就不會脫離中位數價值或傳統的20%存款房屋貸款。”
投資者以20%的存款和6.52%的浮動抵押貸款利率購買房屋。
如果投資者的購屋存款較多或還款進度較快，則面臨的資金缺口較小。
歐文表示，利率上升的環境只會加劇負資產負債比率的水平。
她說：”在過去兩年裡，現金流回報率已經被利率上升所吞噬。 “儘管悉尼的租金漲勢迅猛，但仍不足以讓出租物業實現正現金流”。
AMP首席經濟學家謝恩-奧利佛博士（Dr Shane Oliver）表示，兩年前，由於利率創歷史新低，投資人較難進行負資產配置，但此後市場發生了顯著變化。
奧利佛說，利率上升後，等式發生了巨大變化，真正回到了過去的狀態。
投資者都在等待利率下降，可能在今年晚些時候，以緩解房租和抵押貸款之間的差距。
他說，如果澳洲央行拖拖拉拉，直到 2025 年才降息，那麼我們可能會看到更多來自投資者的不良銷售。
奧利佛說，鑑於聯邦政府計劃建造更多住房，並可能削減移民人數，這可能會推低房價，因此未來房地產投資的風險可能會更大。
那些在出售投資房產時依賴高資本收益的人可能無法獲得收益。
“人們對房地產投資熱情的高漲源於利率降低和房價上漲–現在人們可能會轉而把錢存在銀行里。”
如果平均浮動利率達到6%，那麼負資產負債率稅收優惠將在上一財年給公共財政帶來60億澳元的損失，而現在已經超過了這一水平。
Equilibria Finance 的董事總經理兼抵押貸款經紀人 Anthony Landahl）表示，雖然資本增長對投資策略至關重要，但隨著融資和持有出租物業的成本飆升，負資產負債率是客戶 們經常討論的問題。
“對於我們的大多數客戶來說，負資產負債率絕對是一個考慮因素。在過去的 12 到 18 個月裡，由於利率不斷上升，現金流一直是一個更值得關注的問題，”Landahl 說。
他說，房產的持有和融資成本已經超過了租金。
Loan Market Ryde 的 James Keillor）說，以目前的中位數價格，越來越難以擁有一套正資產負債的投資房產。
Keillor 說，在目前的利率水準下，幾乎不可能出現正資產負債率的房產。他強調，在選擇購買投資性房產時，負資產負債比率應始終是次要考慮因素。
“無論稅收優惠如何，它都應該是一個值得購買的好房產，而稅收優惠則使其成為一個額外的激勵因素”。
公寓投資者面臨最大損失的地方
