國際邊境重新開放後人口激增 租金負擔能力從歷史最高跌至歷史最低點

【本報訊】分析家稱，國際邊境重新開放後人口激增，導致租房短缺，導致房租飆升。

租金低於家庭收入25%的租屋比例創下了 2008年的最低紀錄。

而2024年現在對於收入最低的30%的家庭來說，幾乎沒有一處租房是他們負擔得起的。

PropTrack 高級經濟學家安格斯-摩爾（Angus Moore）表示，建造更多位置優越的住房是降低相對於收入的租金的主要長期解決方案。

房租負擔能力處於至少17年來的最低水平，與 COVID 大流行初期創紀錄的負擔能力水平相比出現了大幅波動。

PropTrack是一家房地產數據公司，隸屬於房地產廣告平台REA集團，該公司的分析可追溯至2008年。

數據顯示，隨著利率從 2009 年底到 2010 年開始上升，現在的租屋負擔能力甚至比全球金融危機後還要低。

在2008年的數據中，租房負擔能力處於較好水準。

數字檢視了每個收入群體的家庭在房租支出不超過收入四分之一的情況下所能負擔的房租比例。

從全國來看，在2023年7月至12月期間，realestate.com.au網站上刊登的招租廣告中，只有39%的房產符合年收入11.1萬澳元的中位數或中等收入家庭可負擔得起的定義。

PropTrack資深經濟學家安格斯-摩爾（Angus Moore）指出，自大流行病以來，租金大幅上漲，而工資卻沒有跟上上漲的步伐，這推動了可負擔性的惡化。

“自大流行病開始以來，全國房租上漲了 38%”。

同期，全國家庭收入中位數僅增加了一半。

沒有政府支持，低收入家庭 “實際上不可能”租到房子。

低收入家庭的情況要糟糕得多，收入處於第20個百分位數（年收入 49,000 澳元）的家庭幾乎無法負擔得起在網路上刊登的任何租屋廣告。

在收入處於第 30 百分位數（年收入6.7萬澳元）的家庭中，僅有3%的廣告租屋費用不到其家庭收入的四分之一。

一個殘酷的諷刺是，自2018-19 財年以來的五年間，最負擔得起的房產的租金增長速度遠高於最昂貴房產的租金增長速度，這使得低收入家庭更加無法負擔得起租金。

最便宜的20%房產的租金漲幅高於平均水平，而最貴房產的租金漲幅則小得多。

自2018-19年以來，第10分位的租金上漲了43%，從每週280澳元漲到了目前的400澳元。

報告指出，這一趨勢的很大一部分原因是，自大流行病開始以來，傳統上較為便宜的地區和較小的大都市市場越來越受歡迎。

摩爾先生說，對於低收入家庭來說，如果沒有某種形式的經濟援助，”租房是極具挑戰性的”。

他指出，這凸顯了為低收入租屋者提供租金支持的重要性，如聯邦租金援助。

他指出，如果沒有支持，這些家庭中的許多人實際上將無法租房。

PropTrack 的報告認為，繼去年9月將最高補助額提高15%（最高為每兩週31澳元）之後，應再次提高租金補助。

政策智囊機構格拉坦研究所（Grattan Institute）曾多次提出，這項增幅應幾乎是先前的三倍，至少應在先前的基礎上增加 40%。

想租更便宜的房子？ 搬到維多利亞州。

維州目前是相對於收入而言租房最便宜的州，也是唯一一個可負擔指數在1左右的州，PropTrack稱，這是所有家庭都能按收入比例負擔得起房屋的水平。

這意味著約有一半的出租房屋廣告價格低於中等收入家庭收入的四分之一，40% 的出租房屋符合收入處於第 40 百分位數的家庭的可負擔性定義，以此類推。

新南威爾斯的租屋負擔能力是全國最差的，維多利亞則是最好的。

新南威爾斯的租金負擔能力在全國排名第二，而在2016-17年度，該州的租金負擔能力還是排名第二。

自疫情開始以來，墨爾本和維多利亞地區的房租漲幅遠低於其他大多數地區，墨爾本的房租中位數現在比布里斯班和珀斯每週便宜50 澳元，與悉尼相比則相差高達每週150 澳元 。

另一方面，新南威爾斯州重新獲得了全國居住成本最高的榮譽，尤其是在悉尼，房屋週租金中位數為 750 澳元，單元房為 680 澳元。

加雷思-胡欽斯（Gareth Hutchens）寫道，隨著越來越多的高收入家庭轉向私人租房市場，低收入租房者在租房方面舉步維艱，許多人退縮到非正式的居住安排中。

在過去的17年中，新南威爾斯州一直是租房最貴的地方，而塔斯馬尼亞州在大流行病期間（2020-21年至2022-23年）曾有三年短暫佔據這一位置 。 現在，塔斯馬尼亞州又滑落到第二個最不負擔得起的地方。

與此同時，昆士蘭州自 2017 年以來一直是第三大最不負擔得起房租的州。

摩爾先生認為，目前的可負擔性危機只有一個長期解決方案。

他指出，房租之所以成長迅速，是因為目前房租極為稀缺，全國各地的房租空置率低得令人難以置信。

長期可持續解決這一問題的唯一辦法，就是在人們願意居住的地方提供更多的租房。這就意味著要建造更多的住宅。

聯邦政府已經宣布了一個與各州共同製定的目標，即在未來五年內新建 120 萬套住房。

然而，經濟學家根據澳洲統計局（ABS）最近的數據估計，未來一年可能只建造約16萬套住宅，遠低於每年24萬套的目標。

報告發布前一天，西太平洋銀行集團首席經濟學家（前儲備銀行行長助理）露西-艾利斯（Luci Ellis）表示，澳洲央行將對目前的房地產市場狀況表示擔憂。

她說，澳洲央行官員知道，他們的快速升息正在加劇澳洲的住房問題。

埃利斯女士表示，目前的問題是，在建築成本高企和人口持續增長（雖然較為溫和）的背景下，新房建造率偏低。

新房屋建設是貨幣政策在國內和海外傳播的最重要管道之一。因此，目前較低的住房投資率是澳洲央行政策行動的預期結果。

她說，然而，如果利率上升抑制了住房投資，就會在中期內加劇澳洲當前的住房負擔能力挑戰。