澳洲幾乎所有首府城市獨棟屋價格都被高估

【本報訊】據afndaily 轉述《悉尼晨鋒報》報道稱，最新分析顯示，澳洲幾乎所有首府城市的獨棟屋價格都被高估了。

AMP首席經濟學家Shane Oliver對澳洲房產研究院的數據進行分析後發現，澳洲獨棟屋價格被高估了29.4%。

悉尼獨棟屋的價格被高估了近33%，這意味著獨棟屋中位價（基於CoreLogic數據） 需要下降45.8萬澳元，才能被視為「公允價」（fair value）。

在布里斯班和坎培拉，獨棟屋的價格分別被高估了33.5%和31.1%，阿德雷德（26.9%）、墨爾本（25.9%）和柏斯（8.8%）的獨棟房屋價格也 高於“公允價”。

Oliver從1983年12月的數據開始，比較每個首府城市的獨棟房屋中位數與平均租金。 由於缺乏數據，達爾文和霍巴特不在其中。

當時，全澳獨棟屋中位數為69,569澳元，平均租金約為每週110澳元，這意味著每年可以從租金中賺取房價的8%左右。

現在的獨棟屋中位數為1091938澳元，平均週租金為574澳元，相當於年租金僅為房價的2.7%。

Oliver表示，該指標的原則與該股票的本益比類似。 “任何資產的估值都沒有完美的衡量標準，但股市的評估方法是將股價與其潛在收益進行比較。”

“對於房地產市場，這個衡量標準是租金，無論是出租物業還是自住物業都有租金指標。”

“房價被高估也向市場發出了警告，一旦出現嚴重衰退或移民數量大幅減少，那麼可能會出現房價大幅下跌的情況。”

但Oliver也強調，這種情況不太可能發生，尤其是在今年年底利率有望放鬆的情況下，「房地產市場不會有太多出錯的空間」。

Oliver表示，如果升息幅度過大、降息速度放緩或失業率大幅上升，獨棟屋價格可 能會回到公允價，但這些情況近期都不可能發生。

Oliver認為，澳洲房地產投資者通常更關心資本增長而非租金回報。 這也意味著，如果房價繼續上漲，房產估值過高實際上滿足了他們期望。

Olive表示，長期以來一直有人認為澳洲房市處於泡沫之中，“但利率再次下降或我 們迎來一波非常強勁的移民潮之後，房市就起飛了。”

他表示，越來越多的人來到澳洲確實給房市帶來了壓力，但利大於弊，「如果過度削減移民，就不會有建造房屋所需的工人」。

“真正的解決辦法是找到方法提供更多的住房，提供更容易負擔的住房。其中一部分必須是更密集的城市化。”