維州地稅調整後負擔倍增 投資者選擇出售物業應對

【本報墨爾本訊】2024年，維州地稅起征點的調整顯著提升了投資者的負擔，但其具體導致多少投資者選擇出售出租物業，這一問題仍待解答。對比分析顯示，自政策變動宣布後，約有5,000名投資者選擇售出其物業。此趨勢若持續，長遠看或將抑製維州新建住房的數量。

作為2023年5月預算案的一部分，維州政府下調了作為新冠債務臨時征稅部分的投資物業土地稅支付門檻，從原先的300,000元降至50,000元，並從2024年1月1日起生效。此舉使得擁有50萬元未經改良土地的投資者年成本增加1175元，預計影響近50萬投資者，並計劃在四年內籌集47.4億元資金，這些變動被視為眾多維州投資者出售投資房產的主要原因。

通過對realestate.com.au上的房屋出租廣告進行追蹤，可以觀察到投資者購房與售房的行為模式。據估算，去年全國出售的出租或投資房產占比略低於6%。維州在土地稅改革宣布後，出租房產出售比例上升，同時新州和昆州也呈現出類似趨勢，表明市場條件等其他因素同樣影響投資者的售房決策。因此，單獨確定維州土地稅製變化的影響具有挑戰性。

為評估這一影響，研究者構建了一個差異回歸模型，通過比較維州投資者與新州、昆州投資者在政策宣布前後的銷售差異來進行分析。模型結果顯示，自2023年5月以來，維州出售的投資物業份額顯著增加，相較於未進行土地稅變更的情況，投資房銷售量增加了約4,900套，雖數量可觀，但僅占同期跟蹤的已售出投資房產總數的不到2%，約占出租房產總數的0.75%。

分析假設，若無地稅變化，各州銷售活動將維持公告前的相對趨勢。但需註意的是，過去一年各州市場狀況差異顯著，維州價格增長明顯滯後。此外，部分售出的投資房產將被新投資者接手，因此，市場整體影響還需考慮這一變化對其他投資者和首次購房者的影響。

另一方面，較高的土地稅似乎減少了維州的新投資者購房數量。維州向投資者提供的新房或現房貸款占現有出租物業的比例與昆州相近，但消息公布後，貸款增速有所放緩。

投資者售房行為增加對租賃市場產生何種影響？過去一年，墨爾本租金上漲了9.5%，投資者出租意願的降低無疑對租房者構成影響。

投資者售房行為的增多帶來三方面主要影響：一是首次置業者與投資者之間的平衡，售出的出租房不會消失，但當首次置業者購買時，出租房需求與供應的減少量是相同的，投資者競爭的減少可能使首次置業者更容易購房，有證據表明，地稅改革公布以來，維州首次置業者優勢增強；二是對房價的影響，投資者出售房產增多，新投資者需更高收益來彌補成本增加，意味著房價可能下降，這可能是維州過去一年房價增長放緩的原因之一；三是對長期建設的影響，投資者是許多建築項目成功的關鍵，尤其是高密度項目，投資者活動的減少可能限製未來幾年全州能建設的項目數量。

盡管維州首次購房者目前處境看似樂觀，但投資者活動和建築工程的減少可能導致住房短缺，長期內或引發房價和租金上漲。（美麟）